第226章 闭着眼睛赚钱的时代
第226章闭着眼睛赚钱的时代
1977年7月3日,晴。
上午的太阳,已经有了一丝毒辣,加上前两天刚下过一场暴雨,空气中湿度较高,烈日之下,只需待上5分钟,便感觉到大汗淋漓。
红磡,靠海的一处单层建筑外,无数人排着S型长长的队伍,有的人打了伞,有的人带着帽子,有的人则是不在乎,但他们所有人都在焦急的看着前方的大门,期待有人出来,因为有人出来,他们这些在外面排队的人就能进去了。
如果一个外国鬼佬,来到这里,一定以为这里是什么旅游场所,因为限制了人数所以才让外面的人排队,但香港人都知道,这里不过就是一个售楼中心而已,整个香港这种排队的地方太多了。
“这些人,可真是够疯狂的。”哪怕在房内吹着空调,但只要看到外面水泥地被太阳暴晒之后反射出的亮度,陈志文就能感觉到外面的热量,但太多的人并不在意,只是在外面等待。
“陈生,他们之中,其实也只有少数是真正的购房者,大部分都是黄牛,跑过来炒房的,不停的排队,不停的摇号,一旦摇到一个,转手卖出去就能赚到1000港元。”周家杨在旁边,淡笑着解释道。
“1000港元啊?美的那边普通的工人,加班不多的话,不吃不喝恐怕也得上班两个多月才能赚到了。”陈志文说道。
这两年,随着香港房价的上涨,整个香港的所有工作,工资也都开始上涨,要不然,很多人根本租不起房子,美的工厂自然也根据市场情况上涨了自己的工资,目前,一般的美的工人一个月到手差不多400港元,在包吃包住的香港,其实已经很不错了。
不过,做街机的工厂,很忙,工资也很高,加班更多,收入七八百,乃至上千都有,也只有在各个工厂表现非常优异的人,才有机会调过去。
但即使如此,比起来这边排队,收益还是太少了。
“没那么容易的,我们这边每天都是算好了一共发出去多少套房的号码凭证,他们来的人越多,被摇到的概率越低,很多人,排队十天也不一定能摇到号。”周家杨说道。
“这些黄牛,真是”陈志文摇了摇头说道。
现如今的整个香港,几乎所有的地产公司,都在搞摇号限制,除非是非常偏僻的小区。
倒不是这么喜欢折腾买房者,而是跑过来买房的,绝大部分都是炒房客,这些人一旦买到房子,立刻再高价卖出去,各家地产公司自然不是傻子,有这种好事还轮得到你?我不会自己涨价啊?
但房价这玩意,本身就是趋势,也就是因为这些人带着大量的资金进场,才导致很多想买房的人买不到,又促进了房价上涨,哪怕地产公司涨房价,这些人还是不会停手的。
于是,很多楼盘就开始限制每天的出货量,采用了摇号方式,后世内地也有这种套路,但也只是出现在少数地方,可今天的香港,却遍地都是。
哪怕一个月摇到一张,也比上班强多了,而且很多人还会利用有些人只敢上班不敢拼搏的心态,一天十几块钱请他们排队,自己坐收钓鱼台。
“太古城那边排队的黄牛更多,最近市场太好了,太古也直接一脚把大昌地产给踢了,自己专门做太古城的生意了。”周家杨笑说道。
“也不算踢了,分手费差不多一个亿港元吧,之前赚的还得分一点给大昌,大昌可以说是赚大了。”陈志文耸耸肩笑说道。
早在1972年,太古集团决定开发太古城,但因为不懂地产胆子也小,于是就把当时有点小名气的大昌地产拉了进来,一起开发太古城,后续碰到两年地产危机,项目暂停,1975年重新启动,到了今天,太古城出售的房子价格已经翻了一倍多,而且因为位置好,市场基本上供不应求。
这种情况下,太古集团自然不乐意在与大昌分享其中利润,就想把他踢开,不过,违约也是有代价的,大昌获得一亿港元,成为了香港地产界一个神奇的故事,基本上啥都没做就赚了一亿多港元,而很多地产公司,累死累活开发十几个项目,还不一定有这么多。
“我们的二期已经开售,一共有3100套房子,目前我每周放出100套,估计半年多放完。”周家杨又说道:“现在我们手中的资金已经够开发第三期的地基了,正好中间一段时间房子不断卖出,这些资金正好用来开发第三套,按照计划,第三期的房子,会在明年4月份开始预售,我们也可以按照半年的计划,在明年10月份将资金全部回收,这样一来,整个黄埔花园算是项目完成了。”
“按照计划做就行了,只要在明年下半年将资金全部回收就行。”陈志文点点头说道:“那黄埔商务区呢?”
黄埔商务区,就是之前和黄收购靑洲英坭之后,拿下的那一片80万尺的地皮上所开发的商业项目,上面一共有十栋大厦,建成之后,总建筑面积高达550万尺。
这是陈志文给和黄未来准备的一处摇钱树,在未来的香港,除了83、84年,其他时间,香港的房价一直都在快速上涨,而租金价格也是一样,中环甲级写字楼的租金也是水涨船高。
特别是85年之后,因为外资要通过香港来与内地做生意,内地的国企也需要通过香港来与海外跨国公司做生意。
不管是国外还是国内,做生意都是要面子的,谁的总部放在一个贫困地方,那外人还会与你做生意?这就导致了中环的写字楼,租金上涨速度比房价还要快。
这种情况下,正常做生意的公司,谁能受得了?
于是也只能往外迁移,香港其他市镇范围内的租金也跟着上涨。
红磡的位置算是非常不错的,靠海,又有海底隧道直通港岛,外加未来的地铁,再加上如果和黄在这里好好耕耘,必然比后世还要适合那些从中环迁移出来的公司。
“黄埔商务区,也在按照计划执行,地下车库已经建好,十栋写字楼也在同步建设,预估明年6月份完工。”周家杨说道:“已经有不少人过来询问我们租赁的价格了,我们的地下车库足足有三层,这算我们的优势了。”
“配套建设好,自然不愁租户。”陈志文点点头说道。
在香港停车,是个永恒的难题,所以黄埔花园前方的黄浦广场,地下也有着一个超级停车位,而这边的黄埔商业区,也是一样,即方便了楼上的租户,还可以单独对外收租。
“就是我们的资金全部都是来自银行,汇丰那边对此有点意见,他们想让我们再多垫一点资金。”周家杨又说道。
“不用理他们,不过如果汇丰真的收缩贷款的话,那就找一些小银行,这些银行为了赚钱风险控制没那么高的。”陈志文想了想说道。
和黄买下靑洲英坭的这块地后,又花费了9800万港元将这块地工转商,而这块地之前是水泥厂,地面有一些污染,和黄不得不又花了2000万港元将土方换了一遍,又稳固了地基,加上之前收购靑洲英坭时投入的资金,已经花费了不少钱。
因此,黄埔商业区的建造成本,完全就是依赖银行,以未来房产的价值及收租为抵押,向银行借钱建房子,这也是香港正常的套路,不过大银行还是会要求投资者多投一点本金进去,以减少银行的风险。
“好,不过这些小银行的利息可能会高一点。”周家杨说道。
“有舍必有得,哪有完美的事情,以后收租之后,再慢慢还就行了,550万尺的商业写字楼,一次性想自己持有,当然得付出一定代价了。”陈志文笑了笑说道。
其实如果资金足够,他早就将黄埔花园的那块庞大面积土地全部建商业写字楼了,1000多万尺的商业写字楼,到了90年代就能价值2000亿港元了,租金一年估计也要有上百亿港元,完全就是另外一个海港城项目。
但前提是资金足够,而因为类似海港城,就更不能做,因为这会拖垮整个集团所有的资金,真要是这样操作,整个和黄十年内就只能围着这个项目了,只有等到房价大幅度上涨后,贷款还到一定程度,才能缓过来。
而这样操作,也会错失太多的黄金机会,特别是有着先知金手指的情况下,很多项目的价值更胜这样的一个商业写字楼集群,甚至有机会,能够获得更佳的可以值得长期持有的项目。
因此,黄埔花园就与原先历史一样变成了小区,这样可以快速套现大量资金,从而去做其他收益更高的投资。而从靑洲英坭拿到的这块地,面积不小,但也不至于拖垮现在的和黄,于是陈志文就决定将这里打造成一个商业楼商务区。
未来可以长期收租,但又不至于影响现在和黄的正常运转,而且只要地价上涨,那么这些写字楼的价值也会提高,那么就可以用来进行二次抵押贷款。
当然,这个风险也很大,一般的银行都会比较谨慎。
“按照现在红磡的租赁价格,黄浦商业区一年收租就有5000万港元了,只是现在的市场利息太高了,我们还贷的压力也很大,这租金可能还不够还贷。”周家杨有些无奈的说道。
“利息是全球问题,不可能持续很多年的,欧美的经济也吃不消,暂时就想办法以贷还贷,先缓缓吧,地产市场还会继续涨的。”陈志文说道。
虽然不太喜欢房地产,但在有先知金手指的情况下,这真的是一个超级提款机,而且就算自己不参与,别人也会赚走这部分钱,那还不如留给自己,自己赚了还会将这笔钱投入实业,来帮助香港经济发展,或者未来改开之后的国内。
就算慈善这一块,陈志文在香港的投资也远超过其他富豪,华港基金这两年已经先后建了30个志文小学,同时帮助很大家庭贫困的孩子减免学费,在食物方面也是家常提供肉类及蔬菜给学生,不属于中产家庭的日常伙食。而教育之外,华港基金还在香港各大医院成立了专门的项目组,帮助那些得了重病的贫困家庭。
“好。”周家杨点点头,现在只要撑到黄浦商业区建成,那么和黄将会成为香港排名前十的物业持有者,这也就是面积大的地皮的好处,这种地皮很罕见,开发成小区就没了,要不然,等以后和黄资金充分再开发可能会更好一点了。
“行,地产方面你还要上点心,尽量多套现一点资金出来,到了明年年底我有大用途。”陈志文站起身来说道。
“陈生,我明白。”周家杨点点头说道,但心中却是很好奇,要知道,光是黄埔花园这个项目,全部开发完毕后,扣掉所有的贷款、建筑成本等等,就能净赚10个亿,如果房价再继续涨,那就是十几个亿港元,外加一个170万尺的黄埔商业广场。
而和黄的其他地皮,也在与不同的华资或者星河恒义合作,按照估计,也能再套现四五亿港元,加上星河本身也有自己的地产项目,前前后后至少能提供20亿港元了。
这么多的资金要去做什么?肯定不是收购某家公司,因为在香港的收购,根本就不需要这么麻烦,如果每笔收购都需要自己筹集资金,那香港十年也不会有一次并购。
只要收购的对象不像之前和记那样陷入债务危机之中,那就可以直接找银行贷款了,香港的银行是很乐意做这类生意的,甚至国际上的银行也是如此。
更不要说,老板还有很多非地产方面的业务,美的的街机,红牛的饮料在欧美都非常畅销,可能在利润方面,丝毫不低于香港的地产了。
“好,那我先走了。”陈志文说道,在之前自己各自布局之下,在地产市场还没有起飞的时候,便让和黄、星河地产乃至老爹的恒义获得了很多优质资产,现在则是到了开发的阶段,这一阶段,陈志文是不懂的,也不会参与,只需要知道最终的结果以及安排三方审核团队进来审核财务就行了,其他的,全部交给职业经理人。
地产的暴利时代已经到来,和黄、星河以及老爹的恒义,早就做好了准备,外加自己的绝对信心,捋起袖子就是干,那必然也可以获得比其他同行更多的利润。
当然,经营能力也是一方面,陈志文也在不断的从几大华资地产公司挖团队,能做的也就这些了,剩下的就看是赚的很多,还是超级多了。
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1977年7月3日,晴。
上午的太阳,已经有了一丝毒辣,加上前两天刚下过一场暴雨,空气中湿度较高,烈日之下,只需待上5分钟,便感觉到大汗淋漓。
红磡,靠海的一处单层建筑外,无数人排着S型长长的队伍,有的人打了伞,有的人带着帽子,有的人则是不在乎,但他们所有人都在焦急的看着前方的大门,期待有人出来,因为有人出来,他们这些在外面排队的人就能进去了。
如果一个外国鬼佬,来到这里,一定以为这里是什么旅游场所,因为限制了人数所以才让外面的人排队,但香港人都知道,这里不过就是一个售楼中心而已,整个香港这种排队的地方太多了。
“这些人,可真是够疯狂的。”哪怕在房内吹着空调,但只要看到外面水泥地被太阳暴晒之后反射出的亮度,陈志文就能感觉到外面的热量,但太多的人并不在意,只是在外面等待。
“陈生,他们之中,其实也只有少数是真正的购房者,大部分都是黄牛,跑过来炒房的,不停的排队,不停的摇号,一旦摇到一个,转手卖出去就能赚到1000港元。”周家杨在旁边,淡笑着解释道。
“1000港元啊?美的那边普通的工人,加班不多的话,不吃不喝恐怕也得上班两个多月才能赚到了。”陈志文说道。
这两年,随着香港房价的上涨,整个香港的所有工作,工资也都开始上涨,要不然,很多人根本租不起房子,美的工厂自然也根据市场情况上涨了自己的工资,目前,一般的美的工人一个月到手差不多400港元,在包吃包住的香港,其实已经很不错了。
不过,做街机的工厂,很忙,工资也很高,加班更多,收入七八百,乃至上千都有,也只有在各个工厂表现非常优异的人,才有机会调过去。
但即使如此,比起来这边排队,收益还是太少了。
“没那么容易的,我们这边每天都是算好了一共发出去多少套房的号码凭证,他们来的人越多,被摇到的概率越低,很多人,排队十天也不一定能摇到号。”周家杨说道。
“这些黄牛,真是”陈志文摇了摇头说道。
现如今的整个香港,几乎所有的地产公司,都在搞摇号限制,除非是非常偏僻的小区。
倒不是这么喜欢折腾买房者,而是跑过来买房的,绝大部分都是炒房客,这些人一旦买到房子,立刻再高价卖出去,各家地产公司自然不是傻子,有这种好事还轮得到你?我不会自己涨价啊?
但房价这玩意,本身就是趋势,也就是因为这些人带着大量的资金进场,才导致很多想买房的人买不到,又促进了房价上涨,哪怕地产公司涨房价,这些人还是不会停手的。
于是,很多楼盘就开始限制每天的出货量,采用了摇号方式,后世内地也有这种套路,但也只是出现在少数地方,可今天的香港,却遍地都是。
哪怕一个月摇到一张,也比上班强多了,而且很多人还会利用有些人只敢上班不敢拼搏的心态,一天十几块钱请他们排队,自己坐收钓鱼台。
“太古城那边排队的黄牛更多,最近市场太好了,太古也直接一脚把大昌地产给踢了,自己专门做太古城的生意了。”周家杨笑说道。
“也不算踢了,分手费差不多一个亿港元吧,之前赚的还得分一点给大昌,大昌可以说是赚大了。”陈志文耸耸肩笑说道。
早在1972年,太古集团决定开发太古城,但因为不懂地产胆子也小,于是就把当时有点小名气的大昌地产拉了进来,一起开发太古城,后续碰到两年地产危机,项目暂停,1975年重新启动,到了今天,太古城出售的房子价格已经翻了一倍多,而且因为位置好,市场基本上供不应求。
这种情况下,太古集团自然不乐意在与大昌分享其中利润,就想把他踢开,不过,违约也是有代价的,大昌获得一亿港元,成为了香港地产界一个神奇的故事,基本上啥都没做就赚了一亿多港元,而很多地产公司,累死累活开发十几个项目,还不一定有这么多。
“我们的二期已经开售,一共有3100套房子,目前我每周放出100套,估计半年多放完。”周家杨又说道:“现在我们手中的资金已经够开发第三期的地基了,正好中间一段时间房子不断卖出,这些资金正好用来开发第三套,按照计划,第三期的房子,会在明年4月份开始预售,我们也可以按照半年的计划,在明年10月份将资金全部回收,这样一来,整个黄埔花园算是项目完成了。”
“按照计划做就行了,只要在明年下半年将资金全部回收就行。”陈志文点点头说道:“那黄埔商务区呢?”
黄埔商务区,就是之前和黄收购靑洲英坭之后,拿下的那一片80万尺的地皮上所开发的商业项目,上面一共有十栋大厦,建成之后,总建筑面积高达550万尺。
这是陈志文给和黄未来准备的一处摇钱树,在未来的香港,除了83、84年,其他时间,香港的房价一直都在快速上涨,而租金价格也是一样,中环甲级写字楼的租金也是水涨船高。
特别是85年之后,因为外资要通过香港来与内地做生意,内地的国企也需要通过香港来与海外跨国公司做生意。
不管是国外还是国内,做生意都是要面子的,谁的总部放在一个贫困地方,那外人还会与你做生意?这就导致了中环的写字楼,租金上涨速度比房价还要快。
这种情况下,正常做生意的公司,谁能受得了?
于是也只能往外迁移,香港其他市镇范围内的租金也跟着上涨。
红磡的位置算是非常不错的,靠海,又有海底隧道直通港岛,外加未来的地铁,再加上如果和黄在这里好好耕耘,必然比后世还要适合那些从中环迁移出来的公司。
“黄埔商务区,也在按照计划执行,地下车库已经建好,十栋写字楼也在同步建设,预估明年6月份完工。”周家杨说道:“已经有不少人过来询问我们租赁的价格了,我们的地下车库足足有三层,这算我们的优势了。”
“配套建设好,自然不愁租户。”陈志文点点头说道。
在香港停车,是个永恒的难题,所以黄埔花园前方的黄浦广场,地下也有着一个超级停车位,而这边的黄埔商业区,也是一样,即方便了楼上的租户,还可以单独对外收租。
“就是我们的资金全部都是来自银行,汇丰那边对此有点意见,他们想让我们再多垫一点资金。”周家杨又说道。
“不用理他们,不过如果汇丰真的收缩贷款的话,那就找一些小银行,这些银行为了赚钱风险控制没那么高的。”陈志文想了想说道。
和黄买下靑洲英坭的这块地后,又花费了9800万港元将这块地工转商,而这块地之前是水泥厂,地面有一些污染,和黄不得不又花了2000万港元将土方换了一遍,又稳固了地基,加上之前收购靑洲英坭时投入的资金,已经花费了不少钱。
因此,黄埔商业区的建造成本,完全就是依赖银行,以未来房产的价值及收租为抵押,向银行借钱建房子,这也是香港正常的套路,不过大银行还是会要求投资者多投一点本金进去,以减少银行的风险。
“好,不过这些小银行的利息可能会高一点。”周家杨说道。
“有舍必有得,哪有完美的事情,以后收租之后,再慢慢还就行了,550万尺的商业写字楼,一次性想自己持有,当然得付出一定代价了。”陈志文笑了笑说道。
其实如果资金足够,他早就将黄埔花园的那块庞大面积土地全部建商业写字楼了,1000多万尺的商业写字楼,到了90年代就能价值2000亿港元了,租金一年估计也要有上百亿港元,完全就是另外一个海港城项目。
但前提是资金足够,而因为类似海港城,就更不能做,因为这会拖垮整个集团所有的资金,真要是这样操作,整个和黄十年内就只能围着这个项目了,只有等到房价大幅度上涨后,贷款还到一定程度,才能缓过来。
而这样操作,也会错失太多的黄金机会,特别是有着先知金手指的情况下,很多项目的价值更胜这样的一个商业写字楼集群,甚至有机会,能够获得更佳的可以值得长期持有的项目。
因此,黄埔花园就与原先历史一样变成了小区,这样可以快速套现大量资金,从而去做其他收益更高的投资。而从靑洲英坭拿到的这块地,面积不小,但也不至于拖垮现在的和黄,于是陈志文就决定将这里打造成一个商业楼商务区。
未来可以长期收租,但又不至于影响现在和黄的正常运转,而且只要地价上涨,那么这些写字楼的价值也会提高,那么就可以用来进行二次抵押贷款。
当然,这个风险也很大,一般的银行都会比较谨慎。
“按照现在红磡的租赁价格,黄浦商业区一年收租就有5000万港元了,只是现在的市场利息太高了,我们还贷的压力也很大,这租金可能还不够还贷。”周家杨有些无奈的说道。
“利息是全球问题,不可能持续很多年的,欧美的经济也吃不消,暂时就想办法以贷还贷,先缓缓吧,地产市场还会继续涨的。”陈志文说道。
虽然不太喜欢房地产,但在有先知金手指的情况下,这真的是一个超级提款机,而且就算自己不参与,别人也会赚走这部分钱,那还不如留给自己,自己赚了还会将这笔钱投入实业,来帮助香港经济发展,或者未来改开之后的国内。
就算慈善这一块,陈志文在香港的投资也远超过其他富豪,华港基金这两年已经先后建了30个志文小学,同时帮助很大家庭贫困的孩子减免学费,在食物方面也是家常提供肉类及蔬菜给学生,不属于中产家庭的日常伙食。而教育之外,华港基金还在香港各大医院成立了专门的项目组,帮助那些得了重病的贫困家庭。
“好。”周家杨点点头,现在只要撑到黄浦商业区建成,那么和黄将会成为香港排名前十的物业持有者,这也就是面积大的地皮的好处,这种地皮很罕见,开发成小区就没了,要不然,等以后和黄资金充分再开发可能会更好一点了。
“行,地产方面你还要上点心,尽量多套现一点资金出来,到了明年年底我有大用途。”陈志文站起身来说道。
“陈生,我明白。”周家杨点点头说道,但心中却是很好奇,要知道,光是黄埔花园这个项目,全部开发完毕后,扣掉所有的贷款、建筑成本等等,就能净赚10个亿,如果房价再继续涨,那就是十几个亿港元,外加一个170万尺的黄埔商业广场。
而和黄的其他地皮,也在与不同的华资或者星河恒义合作,按照估计,也能再套现四五亿港元,加上星河本身也有自己的地产项目,前前后后至少能提供20亿港元了。
这么多的资金要去做什么?肯定不是收购某家公司,因为在香港的收购,根本就不需要这么麻烦,如果每笔收购都需要自己筹集资金,那香港十年也不会有一次并购。
只要收购的对象不像之前和记那样陷入债务危机之中,那就可以直接找银行贷款了,香港的银行是很乐意做这类生意的,甚至国际上的银行也是如此。
更不要说,老板还有很多非地产方面的业务,美的的街机,红牛的饮料在欧美都非常畅销,可能在利润方面,丝毫不低于香港的地产了。
“好,那我先走了。”陈志文说道,在之前自己各自布局之下,在地产市场还没有起飞的时候,便让和黄、星河地产乃至老爹的恒义获得了很多优质资产,现在则是到了开发的阶段,这一阶段,陈志文是不懂的,也不会参与,只需要知道最终的结果以及安排三方审核团队进来审核财务就行了,其他的,全部交给职业经理人。
地产的暴利时代已经到来,和黄、星河以及老爹的恒义,早就做好了准备,外加自己的绝对信心,捋起袖子就是干,那必然也可以获得比其他同行更多的利润。
当然,经营能力也是一方面,陈志文也在不断的从几大华资地产公司挖团队,能做的也就这些了,剩下的就看是赚的很多,还是超级多了。
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