第386章 经济危机初布局
第386章经济危机初布局
“陈生,还有一件事,马上港府就要开始进行经济危机之后的第一次竞拍了,根据我的消息,很多地产公司都不准备参加,我们需不需要去?”周家杨又问道。
“你觉得呢?”陈志文没有回答,反而反问道。
“我觉得我们应该参加,这是港府在经济危机爆发之后的第一场大型土地竞拍,为了挽回市场信心,港府拿出了不少优质的地皮,有港岛金钟的,也有尖沙咀的还有就是九龙部分面积不小的住宅地皮,这要是在两年前,估计置地、长江实业、太古地产这些公司都会抢着去竞争,现在他们都停手了,我们要拿到这些地皮,很容易。”周家杨分析道:
“唯一的问题,就是按照以前的经济规律,地产市场还会萎靡至少一两年的时间,我们现在收购太早了,可能到了半年或者一年后就亏了,但考虑到,很多地皮的位置很不错,真的等到地产价格再跌下去,跌到不少人准备抄底的时候,我们不一定还能买到了。”
“分析的很对,港府的竞拍,我们自然要去,但也不是真的什么地皮都要,在这种地产危机刚刚开始的时候,挑那些优质位置下手就行了,一般的位置,随它去,只要有钱,什么时候都能买下。”陈志文点点头说道。
别说现在地产危机刚刚开始,就是之前81年房价最高的时候,如果中环的一栋超级大厦选择出售,陈志文也不会犹豫的将它拿下来,其一是因为中环作为香港经济的核心,抗风险能力强,哪怕是现在全港平均房价跌了一半的地产危机,中环这边平均也就跌了两三成,中环的核心地区,甚至只是意思一下降了一两成,或者就是没有,因为危机刚刚开始,还没人出手。
当然,中环房价这么坚挺,跟持有中环物业的业主坚持不出手也有关系,位置摆在这,这些业主就算碰到经济困难,也会想办法从其他地方筹钱,不到万不得已,不会出手中环物业,一旦时间长了,或者危机更恶化了,那他们开始批量出手,中环房价自然也一样会跌,但到了那个时候,其他地方还不得跌的更厉害。
而其二自然是陈志文作为穿越者,知道未来香港房价,81年的高位,其实到了86年左右就重新被追平了,而后面再十年,还能再涨个五六倍,甚至等到未来房价大涨,租金也是大涨,不考虑货币价值,可能未来几年的租金,就能买下曾经“高价位”的大厦。
这也是香港地产市场最吸引人的地方,除了即将爆发的电子产业与互联网产业,没一个其他行业能比的了香港地产行业,就是传统汽车行业的巨头都不行。
不过论起影响力香港比起汽车巨头那就是天差地别的。
“好,那我以后就按照这个思路走,如果碰到非常优质且花费资金较多的地皮,我会再告知陈生。”周家杨说道。
“行,没问题,一些小项目你就看着办吧。”陈志文点点头,他已经开始适当放权,不然几千万上亿的地皮拍卖、购买都要他来一个一个确认的话就太累了,由自己的直属手下外加总部办公室一起商定,就可以定夺一些中等投资的事情。
这双方都是自己选定的人,且跟在自己身边一段时间了,对自己的要求也算比较了解,这类事情基本上可以能做到大差不差了,就算漏了或者多买了,未来自己审批季度成绩的时候,也会提醒一下,这样一来他们也会适度的改变。
“就是还有一个问题,港府那边,对于拍卖的地皮,都是有开发要求的,我们买下了,就需要根据时间来开发,是不能长期屯着的,如果地产市场长期不恢复,这对我们来说,也会是不小的压力。”周家杨又说道。
“尽量与港府协商,看看能不能晚一点再开发,实在不行的话,那就按照合同做,建起来的写字楼,我们自持就行了,住宅的话,如果预售的时候,市场还不好,那就我们自己集团内部销售,以一定的折扣、贷款优惠来吸引员工买房,这样我们回收资金,那些愿意买房的员工们也算是获得福利了。”陈志文想了想说道。
在几年前,其实他旗下的几家公司,就有为内部员工提供部分首付或者借款的内部福利,但也只是针对少部分优秀的人,而后续在79年后香港房价快要触顶,陈志文便取消了一切的支持,防止员工辛苦一辈子的钱被地产危机一波带走,诚然再过十年更赚,但他不确定,有些人的心态能不能还坚持到十年后。
而现在,地价房价彻底暴跌,自己如果再拿到一些住宅开发地皮,建些住宅,在市场不太愿意购买的时候,给自己内部的员工,是一个双赢的选择,因为从85-97年,房价是能涨十倍的,这种增长比例,带来的是财富的急剧增长,全球也算非常罕见的,这样的话,就算未来美的的制造业基地转移,那这些跟着自己的员工们也算是有个保障了。
不过如果一些员工认定市场不好,不相信香港的未来,那就没办法了。
“这是个好办法,我们集团前前后后加起来,人数快十万了,这些人哪怕一小部分买房,我们内部的资金流也能转动起来了。”周家杨点点头说道。
“那就这样,港府的竞拍,我们尽量拿下不错的地皮,商业的、工业的建起来自持,住宅就内部销售外加外部销售,不需要以最近两年赚钱为目的,增加我们自己的土地储备就行了。”陈志文说道。
“好的,陈生。”周家杨得到肯定答复,立刻答应下来,随后又问道:“那非竞拍的地皮,我们需要也从现在开始在市场上收购吗?”
“差不多状况吧,同一个逻辑,位置难得的,直接下手,不用考虑以后会不会再跌一点,不然错过了就彻底错过了,而且,市场上收购的住宅地皮,是可以长期自己持有的,这一点,比官拍的要强。”陈志文思考片刻后说道。
“其实市场上收购大量地皮最佳的方法,还是直接收购一家持有不少物业的公司,不过目前经济危机也才刚开始,很多公司还能再撑一段时间,我估计到了明年,我们就会有很多机会了。”周家杨说道。
“差不多,不过一般的小公司也没必要下手,以我们现在的体量,小鱼小虾收回来还得花精力去安排,不值得。”陈志文又说道。
“是的,我也是这么想的,最近我已经安排人在调查全港排名前一百的地产公司的债务情况,掌握这个数据,我就能先判断哪些地产公司会先出问题了。”周家杨笑说道。
“这第一自然是置地了,不过以置地的规模,还是能撑住很久的。”陈志文淡笑说道,因为港灯被自己提前截胡收购,置地就比历史上少了一个花钱的大目标,不过陈志文提前引导港府竞拍地王,这让置地多花了接近30亿港元,倒与港灯35%的股票价值差不多了。
而其他方面,置地与原先历史一样,在地产危机之前大量投资各种地产项目,债务规模比起原先历史可以说是丝毫不让。
“置地的股价,也跌到了百亿港元出头,陈生,我们现在需不需要开始重新下手收购?”周家杨又问道。
早在收购和记之后,陈志文便下令对置地股票进行收购,但到了强行收购九龙仓的时候,停止了,这也是为了九龙仓收购的顺利,而九龙仓到手后,也没见继续下去,因为当时的置地变的非常谨慎,且置地股价已经很高,再大量收购下去不划算又容易被发现。
到了今天,已经沉寂了快3年了,市场上曾经的交易早就查不到任何踪迹了,这个时候开始,算是不错的时机了。
“我们手中有置地多少股票?”陈志文又问道。
“差不少13%。”周家杨回答道:“原本我们有接近20%,但怡置互控,稀释了整个市场的股票,我们的股权也就下跌了。”
九龙仓之后,怡和集团为了防止大的华资集团对置地下手,就让怡和与置地向对方定向增股,这样怡和与置地各持有对方30%+的股份,这样一来,其他股东的持有比例全部被稀释,且根据港府的35%触发收购要约条例,怡和置地已经稳如泰山了,这也是置地在后来敢拼命扩张的根本原因。
“那继续收购,不光是置地,怡和的也给我收购,时间还早着,正好这段时间股价处于低位,我们收购,只要控制得好,可以做到之前速度的两三倍,也不一定能引起怀疑。”陈志文点点头说道:“资金不够的话,我会从其他地方调集过来,你安心下手就好了。”
“好,那我明天就开始。”周家杨说道。
“另外,收购所有地产五虎的股票,以投资为目的,差不多15%就够了。”陈志文又说道。
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“陈生,还有一件事,马上港府就要开始进行经济危机之后的第一次竞拍了,根据我的消息,很多地产公司都不准备参加,我们需不需要去?”周家杨又问道。
“你觉得呢?”陈志文没有回答,反而反问道。
“我觉得我们应该参加,这是港府在经济危机爆发之后的第一场大型土地竞拍,为了挽回市场信心,港府拿出了不少优质的地皮,有港岛金钟的,也有尖沙咀的还有就是九龙部分面积不小的住宅地皮,这要是在两年前,估计置地、长江实业、太古地产这些公司都会抢着去竞争,现在他们都停手了,我们要拿到这些地皮,很容易。”周家杨分析道:
“唯一的问题,就是按照以前的经济规律,地产市场还会萎靡至少一两年的时间,我们现在收购太早了,可能到了半年或者一年后就亏了,但考虑到,很多地皮的位置很不错,真的等到地产价格再跌下去,跌到不少人准备抄底的时候,我们不一定还能买到了。”
“分析的很对,港府的竞拍,我们自然要去,但也不是真的什么地皮都要,在这种地产危机刚刚开始的时候,挑那些优质位置下手就行了,一般的位置,随它去,只要有钱,什么时候都能买下。”陈志文点点头说道。
别说现在地产危机刚刚开始,就是之前81年房价最高的时候,如果中环的一栋超级大厦选择出售,陈志文也不会犹豫的将它拿下来,其一是因为中环作为香港经济的核心,抗风险能力强,哪怕是现在全港平均房价跌了一半的地产危机,中环这边平均也就跌了两三成,中环的核心地区,甚至只是意思一下降了一两成,或者就是没有,因为危机刚刚开始,还没人出手。
当然,中环房价这么坚挺,跟持有中环物业的业主坚持不出手也有关系,位置摆在这,这些业主就算碰到经济困难,也会想办法从其他地方筹钱,不到万不得已,不会出手中环物业,一旦时间长了,或者危机更恶化了,那他们开始批量出手,中环房价自然也一样会跌,但到了那个时候,其他地方还不得跌的更厉害。
而其二自然是陈志文作为穿越者,知道未来香港房价,81年的高位,其实到了86年左右就重新被追平了,而后面再十年,还能再涨个五六倍,甚至等到未来房价大涨,租金也是大涨,不考虑货币价值,可能未来几年的租金,就能买下曾经“高价位”的大厦。
这也是香港地产市场最吸引人的地方,除了即将爆发的电子产业与互联网产业,没一个其他行业能比的了香港地产行业,就是传统汽车行业的巨头都不行。
不过论起影响力香港比起汽车巨头那就是天差地别的。
“好,那我以后就按照这个思路走,如果碰到非常优质且花费资金较多的地皮,我会再告知陈生。”周家杨说道。
“行,没问题,一些小项目你就看着办吧。”陈志文点点头,他已经开始适当放权,不然几千万上亿的地皮拍卖、购买都要他来一个一个确认的话就太累了,由自己的直属手下外加总部办公室一起商定,就可以定夺一些中等投资的事情。
这双方都是自己选定的人,且跟在自己身边一段时间了,对自己的要求也算比较了解,这类事情基本上可以能做到大差不差了,就算漏了或者多买了,未来自己审批季度成绩的时候,也会提醒一下,这样一来他们也会适度的改变。
“就是还有一个问题,港府那边,对于拍卖的地皮,都是有开发要求的,我们买下了,就需要根据时间来开发,是不能长期屯着的,如果地产市场长期不恢复,这对我们来说,也会是不小的压力。”周家杨又说道。
“尽量与港府协商,看看能不能晚一点再开发,实在不行的话,那就按照合同做,建起来的写字楼,我们自持就行了,住宅的话,如果预售的时候,市场还不好,那就我们自己集团内部销售,以一定的折扣、贷款优惠来吸引员工买房,这样我们回收资金,那些愿意买房的员工们也算是获得福利了。”陈志文想了想说道。
在几年前,其实他旗下的几家公司,就有为内部员工提供部分首付或者借款的内部福利,但也只是针对少部分优秀的人,而后续在79年后香港房价快要触顶,陈志文便取消了一切的支持,防止员工辛苦一辈子的钱被地产危机一波带走,诚然再过十年更赚,但他不确定,有些人的心态能不能还坚持到十年后。
而现在,地价房价彻底暴跌,自己如果再拿到一些住宅开发地皮,建些住宅,在市场不太愿意购买的时候,给自己内部的员工,是一个双赢的选择,因为从85-97年,房价是能涨十倍的,这种增长比例,带来的是财富的急剧增长,全球也算非常罕见的,这样的话,就算未来美的的制造业基地转移,那这些跟着自己的员工们也算是有个保障了。
不过如果一些员工认定市场不好,不相信香港的未来,那就没办法了。
“这是个好办法,我们集团前前后后加起来,人数快十万了,这些人哪怕一小部分买房,我们内部的资金流也能转动起来了。”周家杨点点头说道。
“那就这样,港府的竞拍,我们尽量拿下不错的地皮,商业的、工业的建起来自持,住宅就内部销售外加外部销售,不需要以最近两年赚钱为目的,增加我们自己的土地储备就行了。”陈志文说道。
“好的,陈生。”周家杨得到肯定答复,立刻答应下来,随后又问道:“那非竞拍的地皮,我们需要也从现在开始在市场上收购吗?”
“差不多状况吧,同一个逻辑,位置难得的,直接下手,不用考虑以后会不会再跌一点,不然错过了就彻底错过了,而且,市场上收购的住宅地皮,是可以长期自己持有的,这一点,比官拍的要强。”陈志文思考片刻后说道。
“其实市场上收购大量地皮最佳的方法,还是直接收购一家持有不少物业的公司,不过目前经济危机也才刚开始,很多公司还能再撑一段时间,我估计到了明年,我们就会有很多机会了。”周家杨说道。
“差不多,不过一般的小公司也没必要下手,以我们现在的体量,小鱼小虾收回来还得花精力去安排,不值得。”陈志文又说道。
“是的,我也是这么想的,最近我已经安排人在调查全港排名前一百的地产公司的债务情况,掌握这个数据,我就能先判断哪些地产公司会先出问题了。”周家杨笑说道。
“这第一自然是置地了,不过以置地的规模,还是能撑住很久的。”陈志文淡笑说道,因为港灯被自己提前截胡收购,置地就比历史上少了一个花钱的大目标,不过陈志文提前引导港府竞拍地王,这让置地多花了接近30亿港元,倒与港灯35%的股票价值差不多了。
而其他方面,置地与原先历史一样,在地产危机之前大量投资各种地产项目,债务规模比起原先历史可以说是丝毫不让。
“置地的股价,也跌到了百亿港元出头,陈生,我们现在需不需要开始重新下手收购?”周家杨又问道。
早在收购和记之后,陈志文便下令对置地股票进行收购,但到了强行收购九龙仓的时候,停止了,这也是为了九龙仓收购的顺利,而九龙仓到手后,也没见继续下去,因为当时的置地变的非常谨慎,且置地股价已经很高,再大量收购下去不划算又容易被发现。
到了今天,已经沉寂了快3年了,市场上曾经的交易早就查不到任何踪迹了,这个时候开始,算是不错的时机了。
“我们手中有置地多少股票?”陈志文又问道。
“差不少13%。”周家杨回答道:“原本我们有接近20%,但怡置互控,稀释了整个市场的股票,我们的股权也就下跌了。”
九龙仓之后,怡和集团为了防止大的华资集团对置地下手,就让怡和与置地向对方定向增股,这样怡和与置地各持有对方30%+的股份,这样一来,其他股东的持有比例全部被稀释,且根据港府的35%触发收购要约条例,怡和置地已经稳如泰山了,这也是置地在后来敢拼命扩张的根本原因。
“那继续收购,不光是置地,怡和的也给我收购,时间还早着,正好这段时间股价处于低位,我们收购,只要控制得好,可以做到之前速度的两三倍,也不一定能引起怀疑。”陈志文点点头说道:“资金不够的话,我会从其他地方调集过来,你安心下手就好了。”
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