第562章 迪士尼乐园入港
“还有一件更重要的事要告诉你,这件事会让置地的规模再上一个档次。”陈志文正式的说道:“你知道我在美国收购了迪士尼,这次我准备,让迪士尼在香港建一座规模小一点的迪士尼乐园。”
“迪士尼乐园?以香港的经济及外来旅游人数,能够承受这样的大乐园吗?”董有为听完后心中一惊,随后带着惊讶问道。
迪士尼乐园即使再小一点,对于其他乐园来说,也是超级大了,这是迪士尼乐园的特性,他也曾经去过美国的两个和日本的迪士尼乐园,那面积可大了,而这样的项目,投资非常大,可以说耗尽一家超级公司的资金,想要盈利就必须要有大量的客户,目前来看,是必须要放置在本身人口就非常多的国家,以本地的人口数量外加大量外地游客才行得通。
“现在是不行,不过几年后就不一定了,迪士尼乐园建起来的话也需要个三五年,现在开始立项,也要至少一两年后才能开始建,这样差不多等到90年左右,便可以开业了。”陈志文淡笑说道:“按照我的估计,那时候香港的经济会比现在强的多,又因为与内地的关系,必然也会成为国际性的商务或者旅游人士,这样一来,养活一个小型迪士尼乐园,应该不是问题。”
85年的香港经济,的确不太行,人均收入,只能说是发展中经济体中较不错的,跟部份东欧国家差不多。但到了90年代后,当大量内地资金及海外资金进场后,房价暴涨几倍,人均收入也一样涨幅很大,虽然可能比不上房价,但还是成功的将香港的收入,提高到了发达地区的门槛,甚至到了95年左右便到达了欧美差不多的较高水平。
虽说对本地人来说,参考物价与房价,自己的购买力并没有明显太大提高,甚至可能还下降了,但对于外来做生意的,那就是实打实的获利更多了。
比如说迪士尼乐园的门票,在85年估计一个成人门票需要一个人一个半月的工资,这对于普通人来说,就是天价了,不是有钱人是去不起的,可到了90年之后,那可能就占一个人月薪的1/3了,一个家庭去一趟也就一个人个月工资,加上房价暴涨带来的隐形财富,那正常一年去个一两次,对很多人来说都没什么问题了,甚至可能还会有年卡这类活动来刺激本地消费。
至于外来游客数量,在80年代的确少,但90年代就多多了,香港因为其独特的地位,可以吸引内地及海外的大量游客,因为内地进入90年代后经济也好多了,有钱人也更多了,来香港,是最省钱的体验海外旅行的模式了。
当然,无论怎么样,肯定比不过日本的,毕竟完全是不同的两种经济层次,哪怕是经济泡沫破灭之后的日本,也不是一个香港可以碰瓷的。
可香港的迪士尼乐园规划也要小很多,从投资收益比来看也差不了多少,更不要说,投资香港迪士尼,最重要的大量地皮,在85年的时候,哪怕原价买地皮,到了十年后就是十倍涨幅打底了,迪士尼乐园本身自然没法交易,可周边的一大波酒店、商业场所,价值也会跟着房价进行翻倍的增长。
且这样的投资,在如今地产市场还没有彻底恢复的时候,也是能够振奋人心的,港府也乐意看到这样的项目落地,这能大幅度增加财政收入及提高地产信心。这种情况下,在全球任何地方,都会有地价折扣及税收折扣等等。
甚至内地政府,肯定也希望这样的项目落地香港,他们也是希望香港回归之后经济更好的。
“那迪士尼的投资合作方,是我置地?”董有为问道,老板主动告诉他,那就应该八九不离十了,迪士尼虽然也是老板旗下的资产,但在香港投资,或者说在任何非美国的地方投资,独资的可能性都不大,因为它不仅仅是个游乐场,而是一个超大型项目,与本土企业合作也是必然,毕竟,作为一个娱乐行业的公司,他们不可能懂外地的地产业务,就是日本的一些想投资香港的地产公司,在香港也只能直接购买物业,而不是买地建楼,直接外地人来经营,绝对会被坑死,日本地产同行已经是很有经验了。
“不是,不是合资,而是置地独资,我会采用类似迪士尼在日本的投资模式,也就是置地这边负责所有的资金,迪士尼进行授权,收取一定的门票提成,差不多在10%左右,具体怎么样你们以后自己谈,还有就是很多娱乐玩具、品牌名称的授权费用,也需要给迪士尼公司。”陈志文说道:“迪士尼,再次会采取轻资产的模式,你也知道,他们现在的财务情况不是很理想。”
虽然之前的一部电影算是成功了,但那也只是缓解了“亏损”的趋势,或者说,最多有个小盈利,艾斯纳能力再强,接手一个负债几乎超过资产的大型公司,也不可能在两年左右时间就能彻底翻身,哪怕加上陈志文的金手指也不太可能,就算那克莱斯勒公司的李艾柯卡,如果不是因为石油价格暴跌,也不会那么容易大规模盈利的。
巨大的负债,即使是《狮子王》与原先历史上一样大获成功,也覆盖不了曾经的亏损债务,正常还是需要三五年时间才有可能成功的。
当然,陈志文也可以注资给迪士尼,但没必要,因为美国的税务比香港重的多,且迪士尼未来还需要上市,所以现在与置地的合作,陈志文自然是偏向与置地的。
原先历史上欧洲的迪士尼乐园,是亏损的,虽然里面可能也有利润转移等猫腻,但总的来说,纯粹的乐园不算什么优质投资,当然,香港这边其实也不算什么好项目,可目前的香港地产,正处于最低位,这个时候拿下一大片地,成本之低,就算未来乐园本身亏钱,也无所谓了。
往前一年,香港前途未定,虽然陈志文知道未来,可那种时候来香港投这样的大项目,只会被人当做傻子,甚至还会有着不可控的影响,往后一年,香港炒房之风形成,想再凭借着这个大项目来获得优惠就难了,这也是陈志文选择这个时间点的原因。
要知道,原先历史上的这个时候,李嘉成就是看中港府需要借助大型项目来刺激就业及香港地产,然后几乎以零成本将和黄旗下原本的红磡黄浦广场成功的进行了“工转商”,现在,这块地早就被陈志文在70年代就开发完了,是以再次他就是要接着迪士尼项目,来与港府谈,要知道,迪士尼项目可是比一个黄埔花园大多了,且后续影响能够持续很久很久。
因此,时机不能错过,香港这边,就让置地来负责就行了,迪士尼乐园,其实建好了,主要收入也是收租。
“陈生,这个项目,迪士尼那边已经准备一段时间了吧?”董有为问道,他虽然正式跟老板接触的不多,但也知道,这样的成功人士,肯定是谋定而后动的,如今跟自己说了,那显然是要准备开启这个项目了,而在这之前,迪士尼作为品牌运营方,应该早就开始了。
“对,半年前,我去美国的时候,就与迪士尼的CEO艾斯纳说了,他这半年,他也让很多手下以旅游的名义来香港暗中考察,调查香港的经济数据,外加选择投资地点。”陈志文点点头说道。
虽说迪士尼也是自己一言堂,可即使是古代的皇帝很多时候也得听取大臣的意见,所以,即使自己有了命令,手下也需要调查出详细资料,说句不好听的,即使手下认为这个项目会亏钱,也得让他们知道会亏多少,然后才能做好准备。
当然,这是完全不需要美国那边出钱的项目,迪士尼也只是授权,可这样的大公司,也会考察“加盟”合作商的,实在不合适的投资,他们也会反对,毕竟可能会砸了牌子。
“那选择的地方是哪?”董有为问道。
“这个还没有定,迪士尼那边,有了几个选择,但具体在哪,还是得后续你们与港府谈。”陈志文说道。
原先历史上的迪士尼,在新界大屿山,这个位置,其实在80年代,不算很好,那边的人也比较少,远比不上九龙半岛、港岛甚至元朗及北区,也就是到了90年代之后,新的香港国际机场放在了大屿山,后面又有了迪士尼乐园,加上连通香港其他地方的大桥及地铁通车,才有了人气。
如今,迪士尼乐园有计划提前十几年投资香港,自然不可能选择这种地方,正好趁着地价低,哪怕多花一点钱,也要在更合适的位置建这个项目。
当然,港岛就别想了,那是不可能的,甚至已经发展的不错的九龙半岛之上的城镇郊区也不可能,拆迁涉及到的人太多,就不光是钱的问题了。
最好的位置,就是在这些城镇附近,但目前人员还不是很密集的地方。
原先历史上的迪士尼公园,面积1.25平方公里,差不多是香港目前最大小区黄埔花园的6倍,海洋公园的2倍不到一点,虽然这是几期的面积总和,但陈志文还是想一次性搞定,不然等多少年后想扩张,那成本就太大了,这也是不选择偏僻地方的一个坏处了。如果在大屿山,那就方便多了。
当然,不扩张也行,只要比原先历史上,早点在上沪建迪士尼乐园,那也一样,反正都是自己的。
这一世的话,面积多少还不确定,应该也差不多,如果选择在九龙半岛,这样大的地皮可不容易找到,即使有,拆迁成本估计也不会低,不过,相比于未来能够获得的收益,还是值得的。
“陈生,置地目前的财务,也拿不出这么大一笔钱。”董有为想了想说道,虽然具体的花费还不确定,可想想也知道必然是一笔非常庞大的数字。
“这个你不用担心,我让置地正常运营,是指维持以前的物业项目,或者看上的部分物业,自己想办法收购,但与迪士尼合资这样的大型项目,我会单独出钱的,另外,这个项目也一样会大规模利用贷款,等这件事曝光之后,会有大型银行找你的,不过,你优先选择汇丰,也算是将它拉拢过来了。”陈志文淡笑说道。
原先历史上的香港迪士尼,第一期投资35亿美元,其中买地钱差不多就是一半,那是1998年的地价,虽然比1997年最高峰降了一点,但仍然是85年的十倍左右,即使现在自己选择的不是很偏僻的地方,也远比不上这个价格。
同时,建设成本也会小很多,光是工人的工资也估计有个十倍差距,再加上通货膨胀,陈志文预估在香港的迪士尼乐园项目,就算考虑到选择更好的地理位置,总预算在10-15亿美元就足够了。
真的认真算起来,也就交易广场一栋地王大厦的价值罢了,甚至到了未来也许还比不上,香港中环的地价,真的是很逆天。
70年代日本迪士尼花费了15亿美元,当然,它们的第一期面积也不是很大,而原先历史上欧洲的大型乐园,花费了超过50亿美元,这里面变数很多,陈志文也只能大概估计一下,且香港迪士尼的投资,可能不少也是需要用来买地的。
“选择汇丰?好,我明白了。”董有为点点头说道,这就等于老板再给置地注资了,这对他也有很大的好处,拥有一个迪士尼乐园的物业,这可比只纯粹收写字楼或者商场租金有意义多了。
“我会安排艾斯纳来一趟香港,到时候你们先内部交谈一下,等差不多了,再将消息偷偷放出去,最好忽真忽假。”陈志文淡笑说道。
“明白。”董有为点点头说道,小道消息,才能让很多人更感兴趣。
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“迪士尼乐园?以香港的经济及外来旅游人数,能够承受这样的大乐园吗?”董有为听完后心中一惊,随后带着惊讶问道。
迪士尼乐园即使再小一点,对于其他乐园来说,也是超级大了,这是迪士尼乐园的特性,他也曾经去过美国的两个和日本的迪士尼乐园,那面积可大了,而这样的项目,投资非常大,可以说耗尽一家超级公司的资金,想要盈利就必须要有大量的客户,目前来看,是必须要放置在本身人口就非常多的国家,以本地的人口数量外加大量外地游客才行得通。
“现在是不行,不过几年后就不一定了,迪士尼乐园建起来的话也需要个三五年,现在开始立项,也要至少一两年后才能开始建,这样差不多等到90年左右,便可以开业了。”陈志文淡笑说道:“按照我的估计,那时候香港的经济会比现在强的多,又因为与内地的关系,必然也会成为国际性的商务或者旅游人士,这样一来,养活一个小型迪士尼乐园,应该不是问题。”
85年的香港经济,的确不太行,人均收入,只能说是发展中经济体中较不错的,跟部份东欧国家差不多。但到了90年代后,当大量内地资金及海外资金进场后,房价暴涨几倍,人均收入也一样涨幅很大,虽然可能比不上房价,但还是成功的将香港的收入,提高到了发达地区的门槛,甚至到了95年左右便到达了欧美差不多的较高水平。
虽说对本地人来说,参考物价与房价,自己的购买力并没有明显太大提高,甚至可能还下降了,但对于外来做生意的,那就是实打实的获利更多了。
比如说迪士尼乐园的门票,在85年估计一个成人门票需要一个人一个半月的工资,这对于普通人来说,就是天价了,不是有钱人是去不起的,可到了90年之后,那可能就占一个人月薪的1/3了,一个家庭去一趟也就一个人个月工资,加上房价暴涨带来的隐形财富,那正常一年去个一两次,对很多人来说都没什么问题了,甚至可能还会有年卡这类活动来刺激本地消费。
至于外来游客数量,在80年代的确少,但90年代就多多了,香港因为其独特的地位,可以吸引内地及海外的大量游客,因为内地进入90年代后经济也好多了,有钱人也更多了,来香港,是最省钱的体验海外旅行的模式了。
当然,无论怎么样,肯定比不过日本的,毕竟完全是不同的两种经济层次,哪怕是经济泡沫破灭之后的日本,也不是一个香港可以碰瓷的。
可香港的迪士尼乐园规划也要小很多,从投资收益比来看也差不了多少,更不要说,投资香港迪士尼,最重要的大量地皮,在85年的时候,哪怕原价买地皮,到了十年后就是十倍涨幅打底了,迪士尼乐园本身自然没法交易,可周边的一大波酒店、商业场所,价值也会跟着房价进行翻倍的增长。
且这样的投资,在如今地产市场还没有彻底恢复的时候,也是能够振奋人心的,港府也乐意看到这样的项目落地,这能大幅度增加财政收入及提高地产信心。这种情况下,在全球任何地方,都会有地价折扣及税收折扣等等。
甚至内地政府,肯定也希望这样的项目落地香港,他们也是希望香港回归之后经济更好的。
“那迪士尼的投资合作方,是我置地?”董有为问道,老板主动告诉他,那就应该八九不离十了,迪士尼虽然也是老板旗下的资产,但在香港投资,或者说在任何非美国的地方投资,独资的可能性都不大,因为它不仅仅是个游乐场,而是一个超大型项目,与本土企业合作也是必然,毕竟,作为一个娱乐行业的公司,他们不可能懂外地的地产业务,就是日本的一些想投资香港的地产公司,在香港也只能直接购买物业,而不是买地建楼,直接外地人来经营,绝对会被坑死,日本地产同行已经是很有经验了。
“不是,不是合资,而是置地独资,我会采用类似迪士尼在日本的投资模式,也就是置地这边负责所有的资金,迪士尼进行授权,收取一定的门票提成,差不多在10%左右,具体怎么样你们以后自己谈,还有就是很多娱乐玩具、品牌名称的授权费用,也需要给迪士尼公司。”陈志文说道:“迪士尼,再次会采取轻资产的模式,你也知道,他们现在的财务情况不是很理想。”
虽然之前的一部电影算是成功了,但那也只是缓解了“亏损”的趋势,或者说,最多有个小盈利,艾斯纳能力再强,接手一个负债几乎超过资产的大型公司,也不可能在两年左右时间就能彻底翻身,哪怕加上陈志文的金手指也不太可能,就算那克莱斯勒公司的李艾柯卡,如果不是因为石油价格暴跌,也不会那么容易大规模盈利的。
巨大的负债,即使是《狮子王》与原先历史上一样大获成功,也覆盖不了曾经的亏损债务,正常还是需要三五年时间才有可能成功的。
当然,陈志文也可以注资给迪士尼,但没必要,因为美国的税务比香港重的多,且迪士尼未来还需要上市,所以现在与置地的合作,陈志文自然是偏向与置地的。
原先历史上欧洲的迪士尼乐园,是亏损的,虽然里面可能也有利润转移等猫腻,但总的来说,纯粹的乐园不算什么优质投资,当然,香港这边其实也不算什么好项目,可目前的香港地产,正处于最低位,这个时候拿下一大片地,成本之低,就算未来乐园本身亏钱,也无所谓了。
往前一年,香港前途未定,虽然陈志文知道未来,可那种时候来香港投这样的大项目,只会被人当做傻子,甚至还会有着不可控的影响,往后一年,香港炒房之风形成,想再凭借着这个大项目来获得优惠就难了,这也是陈志文选择这个时间点的原因。
要知道,原先历史上的这个时候,李嘉成就是看中港府需要借助大型项目来刺激就业及香港地产,然后几乎以零成本将和黄旗下原本的红磡黄浦广场成功的进行了“工转商”,现在,这块地早就被陈志文在70年代就开发完了,是以再次他就是要接着迪士尼项目,来与港府谈,要知道,迪士尼项目可是比一个黄埔花园大多了,且后续影响能够持续很久很久。
因此,时机不能错过,香港这边,就让置地来负责就行了,迪士尼乐园,其实建好了,主要收入也是收租。
“陈生,这个项目,迪士尼那边已经准备一段时间了吧?”董有为问道,他虽然正式跟老板接触的不多,但也知道,这样的成功人士,肯定是谋定而后动的,如今跟自己说了,那显然是要准备开启这个项目了,而在这之前,迪士尼作为品牌运营方,应该早就开始了。
“对,半年前,我去美国的时候,就与迪士尼的CEO艾斯纳说了,他这半年,他也让很多手下以旅游的名义来香港暗中考察,调查香港的经济数据,外加选择投资地点。”陈志文点点头说道。
虽说迪士尼也是自己一言堂,可即使是古代的皇帝很多时候也得听取大臣的意见,所以,即使自己有了命令,手下也需要调查出详细资料,说句不好听的,即使手下认为这个项目会亏钱,也得让他们知道会亏多少,然后才能做好准备。
当然,这是完全不需要美国那边出钱的项目,迪士尼也只是授权,可这样的大公司,也会考察“加盟”合作商的,实在不合适的投资,他们也会反对,毕竟可能会砸了牌子。
“那选择的地方是哪?”董有为问道。
“这个还没有定,迪士尼那边,有了几个选择,但具体在哪,还是得后续你们与港府谈。”陈志文说道。
原先历史上的迪士尼,在新界大屿山,这个位置,其实在80年代,不算很好,那边的人也比较少,远比不上九龙半岛、港岛甚至元朗及北区,也就是到了90年代之后,新的香港国际机场放在了大屿山,后面又有了迪士尼乐园,加上连通香港其他地方的大桥及地铁通车,才有了人气。
如今,迪士尼乐园有计划提前十几年投资香港,自然不可能选择这种地方,正好趁着地价低,哪怕多花一点钱,也要在更合适的位置建这个项目。
当然,港岛就别想了,那是不可能的,甚至已经发展的不错的九龙半岛之上的城镇郊区也不可能,拆迁涉及到的人太多,就不光是钱的问题了。
最好的位置,就是在这些城镇附近,但目前人员还不是很密集的地方。
原先历史上的迪士尼公园,面积1.25平方公里,差不多是香港目前最大小区黄埔花园的6倍,海洋公园的2倍不到一点,虽然这是几期的面积总和,但陈志文还是想一次性搞定,不然等多少年后想扩张,那成本就太大了,这也是不选择偏僻地方的一个坏处了。如果在大屿山,那就方便多了。
当然,不扩张也行,只要比原先历史上,早点在上沪建迪士尼乐园,那也一样,反正都是自己的。
这一世的话,面积多少还不确定,应该也差不多,如果选择在九龙半岛,这样大的地皮可不容易找到,即使有,拆迁成本估计也不会低,不过,相比于未来能够获得的收益,还是值得的。
“陈生,置地目前的财务,也拿不出这么大一笔钱。”董有为想了想说道,虽然具体的花费还不确定,可想想也知道必然是一笔非常庞大的数字。
“这个你不用担心,我让置地正常运营,是指维持以前的物业项目,或者看上的部分物业,自己想办法收购,但与迪士尼合资这样的大型项目,我会单独出钱的,另外,这个项目也一样会大规模利用贷款,等这件事曝光之后,会有大型银行找你的,不过,你优先选择汇丰,也算是将它拉拢过来了。”陈志文淡笑说道。
原先历史上的香港迪士尼,第一期投资35亿美元,其中买地钱差不多就是一半,那是1998年的地价,虽然比1997年最高峰降了一点,但仍然是85年的十倍左右,即使现在自己选择的不是很偏僻的地方,也远比不上这个价格。
同时,建设成本也会小很多,光是工人的工资也估计有个十倍差距,再加上通货膨胀,陈志文预估在香港的迪士尼乐园项目,就算考虑到选择更好的地理位置,总预算在10-15亿美元就足够了。
真的认真算起来,也就交易广场一栋地王大厦的价值罢了,甚至到了未来也许还比不上,香港中环的地价,真的是很逆天。
70年代日本迪士尼花费了15亿美元,当然,它们的第一期面积也不是很大,而原先历史上欧洲的大型乐园,花费了超过50亿美元,这里面变数很多,陈志文也只能大概估计一下,且香港迪士尼的投资,可能不少也是需要用来买地的。
“选择汇丰?好,我明白了。”董有为点点头说道,这就等于老板再给置地注资了,这对他也有很大的好处,拥有一个迪士尼乐园的物业,这可比只纯粹收写字楼或者商场租金有意义多了。
“我会安排艾斯纳来一趟香港,到时候你们先内部交谈一下,等差不多了,再将消息偷偷放出去,最好忽真忽假。”陈志文淡笑说道。
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